Wie wird der Immobilienverkauf versteuert?

Bei Immobilienverkäufen drängt sich eine Frage immer wieder auf: Fallen nach dem Hausverkauf Steuern an? Ob beim Hausverkauf Steuern fällig werden oder nicht, hängt von verschiedenen Faktoren ab. In diesem Artikel erfahren Sie, ab wann der Gewinn versteuert werden muss und wie Sie die Steuerlast sogar noch minimieren können.

• Wer mehr als drei Objekte in fünf Jahren veräußert, gilt als gewerblicher Grundstückshändler und muss die Gewinne versteuern.
• Wer vermietete Objekte innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert, muss einen Gewinn über 600 Euro versteuern.
• Die Spekulationssteuer entfällt, wenn Sie das Verkaufsobjekt im Jahr der Veräußerung sowie in den vorangegangenen zwei Kalenderjahren selbst bewohnt haben.
• Die Basis für den Immobilienverkauf bildet eine aktuelle Immobilienbewertung. Hier erfahren Sie kostenlos, welcher Preis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung angemessen ist.

Aus den meisten Hausverkäufen bleibt dem Verkäufer trotz Maklerprovision und Notargebühren ein Verkaufserlös. Grundsätzlich sind erzielte Gewinne aus privaten Verkaufsgeschäften steuerpflichtig. Sie werden dann mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz des Verkäufers besteuert.

Der erzielte Gewinn eines Hausverkaufs kann auch steuerfrei sein. Dabei sind folgende drei Fragen entscheidend:

1. Wurde das Verkaufsobjekt selbst genutzt oder vermietet?
2. Wie viel Zeit liegt zwischen Erwerb und Verkauf der Immobilie?
3. Wie viele Immobilien hat der Eigentümer in den vergangenen Jahren veräußert?

Wurde das Verkaufsobjekt durchgängig vermietet, ist eine Spekulationsfrist von zehn Jahren einzuhalten, um die  Spekulationssteuer zu vermeiden. Der Beginn der Frist beginnt mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages.

Haben Sie das Verkaufsobjekt im Jahr der Veräußerung sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt, werden beim Hausverkauf keine Steuern fällig. Dies gilt selbst dann, wenn Sie die Immobilie zunächst vermietet haben und erst im Anschluss für eigene Wohnzwecke genutzt haben.

Vorsicht ist hingegen bei mehreren Immobilienverkäufen in wenigen Jahren geboten. Wenn Sie mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren – beziehungsweise in zeitlicher Nähe zu deren Erwerb, Bau oder umfassenden Modernisierung – veräußern, gelten die gesetzlichen Bestimmungen des gewerblichen Grundstückshandels gemäß §15 EStG.

Ja! Falls doch eine Spekulationssteuer fällig wird, können Sie bestimmte Aufwendungen, die Sie im Zuge der Vermarktung und Veräußerung des Objekts getätigt haben, steuerlich geltend machen und somit die Steuerlast in der Summe reduzieren.

Wenn Sie also Malerarbeiten und Reparaturmaßnahmen im Zuge der Vermarktung in Auftrag gegeben haben, können diese vom Verkaufserlös abgezogen. Auf diese Weise können Sie bei einem Hausverkauf anfallende Steuern beziehungsweise Ihre Gesamtsteuerlast minimieren.

Sie wollen oder müssen – aus welchen Gründen auch immer – Ihr Haus verkaufen und möchten die Steuern berechnen? Dafür brauchen Sie für eine erste Einschätzung zunächst keinen Steuerberater. Anhand der folgenden Beispielrechnung können Sie selbst Ihre Steuerlast bei einem Hausverkauf berechnen: