Vergleichsobjekte – De­fi­ni­ti­on

Bei der Bewertung von Immobilien kommt es darauf an, Faktoren sowie Eigenschaften objektiv zu bewerten und zu konstruieren. Der Gesetzgeber hat hierfür prinzipiell drei Arten der Bewertung vorgesehen, die als Verkehrswertverfahren bezeichnet werden. Inwiefern hierbei sogenannte Vergleichsobjekte eine Rolle spielen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

• Vergleichsobjekte bilden die Basis für das Vergleichswertverfahren.
• Dabei müssen Vergleichsobjekte nicht zwangsläufig in derselben Region liegen.
• Dank der Hinzunahme von Vergleichsobjekten bildet das Vergleichswertverfahren realitätsnahe und marktgerechte Verkehrswerte.
• Die Basis für den Immobilienverkauf bildet eine aktuelle Immobilienbewertung. Hier erfahren Sie kostenlos, welcher Preis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung angemessen ist.

Das sogenannte Vergleichswertverfahren ist das am häufigsten eingesetzte Verfahren. Es eignet sich geradezu ideal beim Verkauf von Eigentumswohnungen. Aber auch bei unbebauten Grundstücken kommt das Vergleichswertverfahren zum Tragen.

Als Basis zur Ermittlung des Vergleichswertes werden vergleichbare Objekte im ähnlichen Zustand und in ähnlicher Lage herangezogen und normiert. Dabei ist es nicht zwangsläufig notwendig, dass sich die vergleichbaren Objekte in derselben Gemeinde, im selben Bezirk oder dergleichen befinden. Auch andere, vergleichbare Gebiete können dann als Basis dienen. 

Voraussetzung sind genügend Vergleichsobjekte. Das Verfahren ist sehr realitätsnah und wird daher von vielen Sachverständigen gern angewandt. Ein Blick in die regionale wie überregionale Tagespresse hilft Ihnen, einen groben Eindruck vom aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie zu erhalten.

Da es sich dabei jedoch stets um Angebotspreise handelt, also um die Preisvorstellung des Verkäufers, muss je nach Lage, Größe und dergleichen ein Abzug von bis zu 25 Prozent vorgenommen werden.

• Vergleichswerte müssen, gerade hinsichtlich der Schenkungs- und Erbschaftssteuer, nur hinreichend übereinstimmen. Nach der sogenannten Escape-Klausel können also auch Abweichungen vorkommen. Finanzämter verfügen über Kaufpreissammlungen, auf die sie zurückgreifen, sofern Verkaufserlöse zu stark von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen.

• Vor allem bei einer guten Marktentwicklung kann es sinnvoll sein, das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Es stellt nämlich immer nur eine Momentaufnahme dar, die durch den tatsächlichen Verkehrswert einzelner Vergleichsobjekte gebildet wird.

• In den allermeisten Fällen ist es unmöglich, zu 100 Prozent vergleichbare Objekte zu finden. Abweichungen bei den Faktoren, etwa Erschließungsgrad, Nutzungsbeschränkungen oder Zustand der Außenanlagen, sollten nach gängiger Rechtsprechung nicht mehr als maximal 35 Prozent betragen. Hier sind dann andere Verkehrswertverfahren anzuwenden.

Vermieter haben das Recht unter bestimmten Bedingungen eine Mieterhöhung vorzunehmen. Er darf beispielsweise 15 Monate nach Einzug des Mieters oder nach der letzten Mieterhöhung eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete vornehmen (maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren; in einigen Städten auch nur 15 Prozent).

Vergleichsobjekte spielen bei der Mieterhöhung also insofern eine Rolle, als Sie die Grundlage für die Anpassung der Miete darstellen. Sie müssen vom Vermieter genauestens beschrieben werden, sodass der betroffene Mieter zweifelsfrei die Mieterhöhung nachvollziehen kann. Andernfalls ist das Mieterhöhungsstreben des Vermieters unwirksam (Az. VIII ZR 141/02).