Miets­haus ver­kau­fen

Was es bei dem Verkauf eines Mietshauses zu beachten gibt, auf welche Besonderheiten Sie achten sollten und welche Stolperfallen existieren, erfahren Sie hier. Alle wichtigen Tipps und Hinweise rund um das Verkaufen eines Mietshauses zeigen wir im Ratgeber auf.

• Legen Sie im ersten Schritt Ihre Zielgruppe fest. Einfamilienhäuser sind für Privatpersonen interessant und Mehrfamilienhäuser eher für Investoren.
• Setzen Sie hinsichtlich der Wertermittlung auf einen Profi, um den passenden Verkaufspreis festzulegen.
• Bedenken Sie die Rechte, die den Mietern zustehen, und informieren Sie sich eingehend darüber.
  
• Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Es gibt Unterschiede hinsichtlich des Verkaufs von Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern. Je nachdem, um welche Variante es sich handelt, müssen Sie bei dem Verkauf des Mietshauses vorgehen.

Ein Einfamilienhaus wird überwiegend von Privatleuten gekauft, die das Haus selbst bewohnen möchten. Falls jedoch eine Vermietung bei dem Verkauf des Mietshauses vorliegt, könnte es für den neuen Besitzer etwas schwierig werden. Eventuell ist es möglich, mit dem derzeitigen Mieter Vereinbarungen über einen zeitnahen Auszug zu treffen. Allerdings könnten der für den potentiellen Käufer aufkommende Aufwand und die anfallenden Kosten abschreckend wirken. Auch der Verkaufspreis solch einer bereits bewohnten Immobilie sinkt für gewöhnlich. Ist ein Einfamilienhaus vermietet, können Sie davon ausgehen, dass der Preis niedriger ausfällt als bei einer leerstehenden Immobilie.

Möchten Sie ein Miethaus verkaufen, bei dem es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, besteht eine ganz andere Ausgangslage. Objekte dieser Art sind erfahrungsgemäß eher für Investoren interessant. Für diese Zielgruppe ist solch eine Immobilie:

• Eine lukrative Investition und Verdienstquelle

• Nicht für den Eigenbedarf gedacht

Überlegen Sie zunächst, ob Sie das Miethaus komplett verkaufen möchten. Eine interessante Alternative wäre der Verkauf einzelner Wohnungen. Der Verkauf einzelner Bereiche als Eigentumswohnungen bringt einige Vorteile, aber auch Nachteile mit sich:

Bei jedem Hausverkauf ist es wichtig, alle Unterlagen vor dem Verkauf vorliegen zu haben. Handelt es sich um Investoren, an die Sie das Mietshaus verkaufen möchten, wird generell ein großer Wert auf Vollständigkeit der Dokumente gelegt. Interessenten eines Mietshauses möchten sich allgemein einen Überblick über die vorliegenden Gegebenheiten wie Mietverträge einholen. Zu den notwendigen Schriftstücken gehören unter anderem:

Mietshäuser zu verkaufen ist eine spezielle Herausforderung. Gerade Mehrfamilienhäuser sind erfahrungsgemäß nur für spezielle Zielgruppen interessant. Ein Makler kann bei der Vermarktung und dem Verkauf des Mietshauses deshalb sehr hilfreich sein. Einige Immobilienmakler haben sich eigens auf die Vermittlung dieser Objekte spezialisiert. Manche Vermittler haben möglicherweise direkt auf Anhieb Interessenten für die Immobilie zur Hand. Sie könnten natürlich auch ohne Experten versuchen, den Verkauf des Mietshauses erfolgreich abzuwickeln. Der Spezialist würde Ihnen jedoch viel Arbeit abnehmen und sich beispielsweise um folgende Aufgaben kümmern:

• Preisermittlung

• Vermarktung

• Besichtigungstermine

• Kaufabwicklung

Diese Aufgaben würden Sie vollständig abgeben, was Ihnen viel Zeit erspart. Hinsichtlich der Wertermittlung eines vermieteten Hauses wird eine komplexe Formel verwendet. Es ist folglich nicht ganz so einfach, einen angemessenen Verkaufspreis zu ermitteln. Zu den wichtigen Faktoren für die Preisermittlung gehören die Bewirtschaftungskosten, die Mieteinnahmen und der Quadratmeterpreis. Die Formel für das Ertragswertverfahren lauten:

Rohertrag pro Jahr (1) - Bewirtschaftungskosten = Reinertrag

Reinertrag - Bodenwertverzinsung (2) = Gebäudereinertrag

Gebäudereinertrag x Vervielfältiger = Gebäudeertragswert

Gebäudeertragswert + Bodenwert = Ertragswert (vorläufig)

Vorläufiger Ertragswert +/- bauliche Umstände = Ertragswert (endgültig)

Hier zeigen wir Ihnen an einem Beispiel, wie Sie den endgültigen Ertragswert ermitteln:

(1) Rohertrag (pro Jahr): Wohnfläche (m²) x Quadratmeterpreis (€) x 12 Monate

(2) Bodenwertverzinsung: Bodenwert x Liegenschaftszins (hier: 5%)

(3) Bodenwert: Bodenrichtwert (€) x Grundstücksgröße (m²)

Aufgrund der Komplexität dieser Rechnung ist es ratsam, sich an einen Spezialisten zu wenden und einen entsprechenden Verkaufspreis ermitteln zu lassen. Nur so verhindern Sie, dass der verlangte Verkaufspreis nicht zu hoch oder zu niedrig ausfällt.

Der Verkaufspreis für Ihr Mietshaus steht nun fest. Aber was machen Sie mit den Mietern, die sich bereits im Mietshaus befinden? Soll ein vermietetes Einfamilienhaus verkauft werden, ist der Vorgang ziemlich schwierig, wenn das Haus nach dem Kauf selbst genutzt werden soll. Doch auch bei Mehrfamilienhäusern gibt es im Vorfeld einige Punkte zu beachten. Allgemein bestehen folgende Möglichkeiten hinsichtlich der aktuellen Mietverhältnisse, wenn Sie ein Mietshaus verkaufen möchten:

• Aufhebungsvertrag vereinbaren

• Den Mietern ein Vorkaufsrecht einräumen

• Wegen Eigenbedarf kündigen

• Mietverhältnisse bestehen lassen

Um einen bürokratischen Aufwand zu umgehen und keine rechtlichen Probleme hervorzurufen bieten ein Mietaufhebungsvertrag sowie das Bestehenlassen der Mietverhältnisse die besten Varianten. Dafür könnte sich der Verkauf des Mietshauses als schwierig herausstellen.

Rein rechtlich ist es nicht zulässig, Mietverhältnisse wegen des Immobilienverkaufs zu kündigen. Möglich wäre es jedoch, mit den Mietern einen Mietaufhebungsvertrag zu vereinbaren. Ob die Mieter damit einverstanden sind, ist fraglich. Unterbreiten Sie den entsprechenden Personen einen Vorschlag für eine ähnliche Wohnung zu den Konditionen oder bieten sogar eine Abfindung an, könnten die Erfolgschancen steigen. Zur Unterschrift ist der Mieter jedoch nicht verpflichtet, wenn er nicht möchte.

Der § 577 BGB räumt dem aktuellen Mieter unter gewissen Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht der Wohnung ein. Das ist in dem Fall möglich, wenn sich die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus befindet und das Vorhaben vorliegt, sie während der Mietszeit in eine Eigentumswohnung zu verwandeln und an andere Personen zu verkaufen. Soll die entsprechende Wohnung jedoch an die Familie verkauft werden, entfällt das Vorkaufsrecht.

Sicherlich sind Sie schon auf die Idee gekommen, das Mietsverhältnis schlichtweg zu kündigen. Dann ist das Haus leer und kann einfach und vor allem zu einem höheren Preis verkauft werden. Denkbar wäre auch die Variante, dass der Käufer das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf auflöst. Doch es gibt strenge Vorgaben und Regelungen hinsichtlich der Eigenbedarfskündigung, sodass sich der Vorgang letztendlich als schwierig herausstellt. Wichtige Punkte sind:

• Festgelegte Kündigungsfristen, die vertraglich vereinbart wurden, müssen eingehalten werden.

• Wird ein Mietverhältnis aus dem besagten Grund gekündigt, kann der Anspruch auf Eigenbedarf gerichtlich geprüft werden. Möglich ist es sogar, dass die Kündigung nach der Prüfung als unzulässig erklärt wird.

• Der § 573 BGB besagt, dass ein Nachweis zu dem berechtigten Interesse zu erfolgen hat. Nachvollziehbare Gründe sind ein Muss. Hierzu zählt beispielsweise der Kinderwunsch, wodurch mehr Platz benötigt wird.

• Eine Eigenbedarfskündigung ist bei befristeten Mietverhältnissen nicht zulässig.

• Der Widerspruch des Mieters ist aufgrund der Härtefallregelung möglich.

Für Sie bedeutet es also, dass Sie nicht einfach so ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen können, um das Mietshaus im Nachgang besser zu verkaufen. Gehen Sie trotzdem so vor, können möglicherweise Geldstrafen auf Sie zukommen.

Wie auch bei dem normalen Hausverkauf fallen auch beim Verkauf eines Mietshauses unter Umständen Spekulationssteuern an. Die Spekulationsfrist liegt bei einem Zeitraum von zehn Jahren. Möchten Sie das Mietshaus innerhalb der Zehnjahresfrist nach dem Kauf verkaufen, fällt die Steuer auf den erzielten Gewinn an. Die Frist beginnt mit dem Datum der Beurkundung. Angenommen Sie verkaufen Ihr Mietshaus im März 2019 und das Kaufdatum liegt im März 2010, so müssten Sie den möglichen Gewinn aus dem Verkauf versteuern. Würden Sie jedoch ein weiteres Jahr abwarten, bis die Frist vorüber ist, entfällt die Steuerlast. Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von Ihrem eigenen persönlichen Steuersatz ab.

Beispiel: Bei einem Steuersatz von 40 Prozent und einen Gewinn aus dem Mietshaus-Verkauf von 70.000 Euro müssten Sie 28.000 Euro Spekulationssteuer zahlen.

Möchten Sie ein Mietshaus verkaufen, kommt ein nicht geringer Verwaltungsaufwand auf Sie zu. Das gilt sowohl für Einfamilien- als auch für Mehrfamilienhäuser. Ein professioneller Immobilienmakler steht Ihnen bei allen Vorgangsschritten des Verkaufs zur Seite oder übernimmt diese ganz für Sie. Ob die Ermittlung der Zielgruppe, die Wertberechnung oder die Kündigungsmodalitäten, der Experte bringt seine Erfahrungen und Marktkenntnis gezielt ein und sorgt so für einen entspannten und effektiven Verkauf Ihres Mietshauses.