Haus­ver­kauf an Schwes­ter und Bru­der: Preis­ge­stal­tung & Grund­er­werb­steu­er

Manchmal kommt es zum Immobilienverkauf unter Geschwistern, meistens aufgrund einer gemeinsamen Erbschaft. Erfahren Sie hier, was Sie beim Verkauf von Haus oder Wohnung an Bruder und Schwester beachten müssen und welche Kosten auf beide Parteien zukommen.  

• Für den Immobilienverkauf zwischen Geschwistern greifen grundlegend die gleichen Regelungen wie bei einem Immobilienverkauf an Dritte.

• Ein Immobilienmakler:in kann als neutraler Berater bei Konflikten sowie bei der Preisfindung behilflich sein. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

• Die Grunderwerbssteuer fällt auch bei Immobilienverkäufen unter Geschwistern an, da sie nicht als Verwandte gerader Linie zählen. 

Für den Immobilienverkauf unter Geschwistern gelten grundlegend die gleichen Regelungen wie bei einem Immobilienverkauf an eine:n fremde:n Dritte:n. Jedoch hat der Verkauf von Haus, Wohnung oder Grundstück an die eigenen Geschwister Vorteile. So muss beim Verkauf nicht erst nach einem:einer interessierte:n Käufer:in gesucht werden. Zudem ist der Schwester oder dem Bruder das Objekt mit all seinen Vorzügen und Besonderheiten meist bereits bestens bekannt.  

Nicht selten kommt es bei Immobilienverkäufen unter Geschwistern jedoch zu Unstimmigkeiten, vor allem dann, wenn der Immobilienverkauf aus einer Erbschaft resultiert. 

Beim Immobilienverkauf an Geschwister liegt der Grund für den Verkauf meist in einer Erbschaft. Beispielsweise wird den Kindern beim Tod der Eltern die Immobilie vererbt. Oder aber beim Versterben eines Elternteils erhält der Vater oder die Mutter gemäß der gesetzlichen Erbfolge die Hälfte der Immobilien und die Kinder die andere Hälfte zu gleichen Teilen. 

Möchte in solch einem Fall eines der Kinder das Haus gerne komplett übernehmen, müssen alle anderen Geschwister entsprechend ausbezahlt werden. Gerade in derartigen familiär vertrackten Fällen gibt es oftmals Unstimmigkeiten im Hinblick auf den Wert der Immobilie und damit der Höhe des Verkaufspreises. Das Hinzuziehen von objektiven Expert:innen kann zur Lösung der meist verzwickten Situation beitragen. 

Die Ermittlung des Verkaufspreises sollte generell unter Berücksichtigung der folgenden drei Faktoren erfolgen: 

• Lage der Immobilie und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr 
• die Wohn- und Nutzfläche der Immobilie 
• der bauliche Zustand der Immobilie und eventueller Renovierungsstau 

Für eine erste Preisorientierung können Sie unsere Preiskarte sowie unsere kostenlose Online-Bewertung heranziehen. Jedoch sollten Sie für die finale Preisfindung eine:n Expert:in wie eine:n Makler:in hinzuziehen, um eine professionelle Immobilienbewertung zu erhalten. 

Gerade innerhalb der Familie steht nicht immer der Gewinn aus der Immobilie im Vordergrund, sodass oftmals ein vergleichsweise niedriger Verkaufspreis angepeilt wird. Um jedoch den Verdacht auf eine inoffizielle Schenkung oder gar einen Scheinkauf zu vermeiden, sollte der Verkaufspreis möglichst realistisch angesetzt werden.  

Gesetzt den Fall, dass beispielsweise ein:e Ehepartner:in verstirbt und die Immobilie gemäß der gesetzlichen Erbfolge an den:die verbleibende:n Ehepartner:in zur Hälfte und je zu einem Viertel an die zwei Kinder vererbt wird, kann der Kaufpreis beispielsweise dann deutlich niedriger angesetzt werden, wenn: 

• ein lebenslanges Wohnrecht des verbleibenden Elternteils oder 
• eine Elternpflege 

vereinbart wird. Eine Begünstigung der Käufer:innen kann in diesen Fällen dann nicht unterstellt werden, da die uneingeschränkte Nutzung der Immobilie nicht möglich ist oder mit Auflagen verbunden ist.  

Beim Verkauf einer Immobilie unter Geschwistern entstehen sowohl Kosten für den:die Käufer:in als auch für den:die Verkäufer:in.  

• Der:die Käufer:in trägt im Regelfall die Notar:innenkosten sowie die Grunderwerbsteuer. Die Notar:innenkosten richten sich nach den geltenden Gebührenverordnungen. Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern festgelegt. 
• Sollte ein:e Makler:in für den Kauf hinzugezogen wurden sein, werden diese Kosten meist auf beide Geschwister verteilt. Es kann aber auch eine abweichende Vereinbarung in Bezug auf die Makler:innenkosten getroffen werden.  
• Hinzu kommt für den:die Verkäufer:in eventuell eine Spekulationssteuer. Sie orientiert sich am persönlichen Steuersatz.  

Ausgangsituation 

• Kind 1: Eigentümer:in/das verkaufende Kind 
• Kind 2: Käufer:in/das erwerbende Kind 
• Immobilienwert: 500.000 Euro, Standort Bayern 
• Erzielter Gewinn durch den Verkauf: 50.000 Euro 
• Haus wird innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, ohne Makler:in 

Die Nebenkosten können durch ein gutes Timing beim Verkauf sowie durch einen geringeren Verkaufspreis im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten entsprechend deutlich gesenkt werden.  

Für alle Verwandten in gerader Linie greift beim Immobilienerwerb die Befreiung von der Grunderwerbssteuer. Jedoch zählen zu diesen Verwandten in direkter Linie nur Kinder, Enkelkinder sowie Ehepartner:innen.  

Geschwister untereinander können auf diese Ausnahmeregelung jedoch nicht zurückgreifen und müssen beim Immobilienerwerb die volle Grunderwerbssteuer bezahlen, welche je nach Bundesland einen höchsten Steuersatz von bis zu 6,5 Prozent vom Verkaufspreis betragen kann. 

Ein anderer Sonderfall kann jedoch auf Basis eines Urteils des Bundesfinanzhofs (Aktenzeichen II R 38/15) herangezogen werden: Demnach kann die unentgeltliche Übertragung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück zwischen Geschwistern von der Grunderwerbssteuer befreit sein. Im vorliegenden Fall wurde einem Kind das Grundstück von der Mutter unter der Auflage geschenkt, die Übertragung an den Bruder durchzuführen. Hierbei stellt sich der verwirklichte Grundstückserwerb als abgekürzter Übertragungsweg dar, sodass die Steuerbefreiung in Bezug auf die Grunderwerbsteuer greift. 

Wer wann wem welche Rechte und Anteile übertragen hat und dadurch eventuell von der Steuer befreit ist, sollte daher immer nachvollziehbar und rechtlich wasserdicht dokumentiert werden.