Ein­fa­mi­li­en­haus ver­kau­fen

In diesem Artikel erhalten Sie Tipps dafür, wie Sie Ihr Einfamilienhaus so günstig und effizient wie möglich verkaufen. Sie erfahren anhand konkreter Beispiele, welche Kosten auf Sie zukommen, welche Unterlagen Sie benötigen und was Sie bei der Besichtigung beachten sollten.

• Ein Makler spart Ihnen viel Zeit und Mühe und hilft dabei, einen realistischen Verkaufspreis für Ihr Einfamilienhaus zu ermitteln. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.
• Vermeiden Sie nach Möglichkeit die Spekulationssteuer, indem Sie erst nach Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen.
• Halten Sie alle nötigen Unterlagen wie Grundbuchauszüge und den Energieausweis rechtzeitig bereit.
• Der erste Eindruck zählt: Geben Sie sich bei der Besichtigung viel Mühe und passen Sie die Präsentation des Hauses besonders an junge Familien an.

Um Ihr Haus so effizient wie möglich zu verkaufen, sollten Sie schon in der Beschreibung genau darauf achten, die passende Zielgruppe auszuwählen. Dabei handelt es sich vermutlich um Familien, die entweder gerade selbst Nachwuchs erwarten oder schon Kinder haben und auf der Suche nach einer räumlichen Vergrößerung sind. Telefonische Vorgespräche mit den Interessenten sind sinnvoll, um zu sehen, ob diese als Käufer geeignet sind. Häufig gibt es hier auch eine emotionale Seite , denn schließlich verkaufen Sie ein von Ihnen bewohntes und geliebtes Haus. Achten Sie darauf, das Haus für die Zielgruppe attraktiv zu gestalten. Eine Investition in den Garten oder ein eine Spielanlage kann den Wert noch einmal deutlich steigern.

Die Käufer sollten neben dem Interesse ausreichend Kapital mitbringen und eine Finanzierungsbestätigung bereithalten. Bei diesen Formalitäten kann auch der Makler helfen. Er sollte zudem die Anzeige so gestalten, dass sie sofort das Interesse möglicher Kunden weckt.

Es ist gut möglich, das eigene Einfamilienhaus ohne Hilfe eines Maklers zu veräußern. Wenn Sie den Immobilienmarkt allerdings nicht kennen, sollten Sie sich zunächst in das Thema einlesen, um Tücken zu vermeiden. So sparen Sie die Maklerprovision und können gänzlich eigenständige Entscheidungen treffen. Zugleich sollten Sie aber bedenken, dass Sie viel Zeit benötigen , um sich etwa das nötige Wissen in bau- und vertragsrechtlichen Angelegenheiten anzueignen. Wenn Sie selbst nicht gut fotografieren können, sollten Sie dafür einen Profi beauftragen, der Ihnen dabei hilft, ein attraktives Exposé für den Verkauf zu erstellen.

Wenn Sie hingegen einen Makler beauftragen, ist es normalerweise deutlich leichter, den Einfamilienhaus-Verkauf zu organisieren. Sie selbst sparen sich viel Zeit und Mühe . Der Makler kennt sich auf dem Markt aus und stellt Ihnen zudem seine Expertise zur Verfügung. Mögliche Interessenten werden professionell betreut und fühlen sich in besten Händen. Daher entscheiden sie sich im Zweifelsfall eher für den Kauf. Mit einem Makler kann der Hausverkauf deutlich schneller vonstatten gehen und Sie wissen zudem, dass Ihr geliebtes Heim fachgerecht betreut wird.

Wenn Sie private Wirtschaftsgüter wie etwa das eigene Einfamilienhaus verkaufen, fällt in vielen Fällen die sogenannte Spekulationssteuer an. Das ist zum Beispiel dann relevant, wenn Sie Ihr Einfamilienhaus vor weniger als zehn Jahren gekauft haben oder es nicht durchgängig selbst bewohnt haben . Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von Ihrem individuellen Steuersatz ab. Dieser bewegt sich häufig in der Größenordnung von 40 Prozent, kann aber je nach Situation höher oder niedriger ausfallen.

Um die Spekulationssteuer zu sparen, müssen Sie das Haus vor über zehn Jahren erstanden haben oder nachweisen, dass Sie in den letzten zwei Jahren selbst darin gewohnt haben . Das gilt auch, wenn Ihre Kinder, die noch Kindergeld beziehen, das Haus genutzt haben. Dann können Sie es im dritten Jahr ohne Spekulationssteuer veräußern. Durch diese Spekulationsfrist sollen Privatpersonen, die ihr Haus nicht zum Spekulieren nutzen, geschützt werden.

Neben den eventuellen Kosten für die Spekulationssteuer sollten Sie die folgenden Kostenpunkte für den Hausverkauf berücksichtigen:

• Energieausweis (ca. 500 Euro)

• Wertgutachten (ca. 2.000 Euro)

• Kosten im Grundbuchamt, beispielsweise Löschung einer Grundschuld (ca. 400 Euro)

• Maklerkosten (je nach Bundesland unterschiedlich geregelt)

• Vorfälligkeitsentschädigung (ca. 10.000 Euro)

• Notarkosten

Je nach Bundesland gibt es verschiedene Regelungen dafür, wer die Maklerprovision übernimmt. In Baden-Württemberg, Bayern, Bremen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen tragen Verkäufer und Käufer jeweils 3,57% des Kaufpreises als Maklerprovision bei. Notarkosten und Grundbuchgebühren für die Umtragung werden normalerweise vom Käufer übernommen.

Alle nötigen Unterlagen sollten Sie vollständig bereithalten, um den Verkauf Ihres Einfamilienhauses nicht unnötig zu verzögern. Der Makler unterstützt Sie dabei, die Papiere zu erhalten. Zunächst einmal benötigen Sie einen Grundbuchauszug aus dem Grundbuchamt, den Sie inzwischen meistens online für wenige Euro beantragen können. Im Katasteramt erhalten Sie den Lageplan mit Flurkartenauszug sowie ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis . Die Gebührenordnung Ihres Bundeslandes gibt dafür die Kosten vor. Im Bauordnungsamt erhalten Sie die nötigen Baupläne, die Baubeschreibung , die Berechnung der Wohnfläche, Nutzfläche und des umbauten Raumes . Falls Sie diese Berechnungen neu vornehmen lassen, sollten Sie mit Kosten von bis zu 250 Euro rechnen. Am teuersten ist der Energieausweis , den Sie seit 2009 immer vorlegen müssen. Dieser kann Sie bis zu 500 Euro kosten.

Darüber hinaus benötigen Sie die folgenden Unterlagen für Ihr Exposé und Anzeigen über den Verkauf des Einfamilienhauses:

• Fotos von innen und außen

• Grundrisse, Ansichten und Schnitte

• Ein qualifiziertes Wertgutachten

• Offizielle Immobilienbewertung

Nach dem erfolgten Verkauf sollten Sie dem Käufer zudem alle vorhandenen Unterlagen für den alltäglichen Gebrauch des Hauses zukommen lassen. Dazu gehören Gebrauchsanleitungen, Garantieurkunden, Versicherungsurkunden, Wartungsverträge und aktuelle Abrechnungen für die Heiz- und Nebenkosten. Außerdem ist ein Prüfprotokoll für die Heizung und den Schornstein (falls vorhanden) wünschenswert. Stellen Sie darüber hinaus die Kosten für Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen sowie die letzten Handwerkerrechnungen zusammen, um dem Käufer den Übergang zu erleichtern.

Auch, wenn Sie einen Makler beauftragen, macht es einen guten Eindruck, wenn Sie bei der Besichtigung selbst dabei sind . Bereiten Sie diese so gut wie möglich vor, um alle offenen Fragen beantworten zu können. So vermitteln Sie (ob mit oder ohne Makler) einen professionellen Eindruck und begeistern mögliche Käufer. Selbstverständlich können Sie sich dafür Notizen machen. Halten Sie Informationen zur Bausubstanz, zu bisherigen Umbauarbeiten, zu den Heizungen und zu den Fenstern bereit. Gerade für junge Familien spielt die Infrastruktur eine wichtige Rolle. Hier ist meistens weniger Recherche nötig. Bereiten Sie sich dennoch darauf vor, Fragen zu verschiedenen Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und der allgemeinen Infrastruktur der Umgebung beantworten zu können.

Um Ihre Immobilie schnell und erfolgreich zu verkaufen, ist ein wohlüberlegter Verkaufspreis entscheidend . Dabei ist die aktuelle Marktlage relevant, die ständig schwankt. Das bedeutet, dass Sie Ihren Kaufpreis nicht garantiert herausholen. Auch die Lage, der Zustand und die Ausstattung des Hauses sind wichtig. Indem Sie eine gute Energieeffizienz, kinderfreundliche Extras und einen guten Zustand ohne Mängel aufweisen, haben Sie die besten Chancen für das Verkaufen Ihres Einfamilienhauses. Achten Sie außerdem auf den emotionalen Aspekt: Wenn Sie selbst mit Ihrer Familie am Besichtigungstermin teilnehmen, ist es leichter, mögliche Käufer zu überzeugen. Außerdem gehen Sie so sicher, dass Ihr Heim in gute Hände übergeht.