Wer ein Haus verkauft, hat steuerliche Rechte und Pflichten. Diese hängen von der Art des Verkaufs ab. Eine private Veräußerung unterliegt anderen Regelungen als eine gewerbliche.
- Durch den Verkauf einer Immobilie fallen Steuern an, die durch das Absetzen verschiedener Kosten gemindert werden können.
- Bei einem privaten Hausverkauf können beispielsweise Honorarkosten für den Notar, den Makler sowie Gutachter, Modernisierungs- und Instandhaltungskosten sowie weitere in Zusammenhang mit dem Verkauf stehende Kosten von der Einkommenssteuer abgesetzt werden.
- Wenn der Hausverkauf im Veranlagungszeitraum scheitert, können keine Kosten von der Steuer abgesetzt werden.
- Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.
Das Einkommenssteuergesetz beschäftigt sich in § 23 EStG mit privaten Veräußerungsgeschäften, zu denen auch der private Verkauf von Immobilien gehört. Dem Gesetz nach unterliegen Erlöse aus solchen Verkäufen in folgenden Fällen nicht der Steuerpflicht:
Zwischen dem Erwerb und dem Verkauf liegen mehr als zehn Jahre.
Zwischen Erwerb und Verkauf liegen zwar weniger als zehn Jahre, die Immobilie wurde jedoch die gesamte Zeit durch den Verkäufer selbst oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren zu Wohnzwecken genutzt.
Die Eigennutzung erkennt der Gesetzgeber auch dann an, wenn die Immobilie einem Kind des Verkäufers unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen wurde und Käufer für dieses Kind Kindergeld bezogen hat. Treffen alle diese Voraussetzungen nicht zu, muss der Gewinn aus dem Immobilienverkauf als Einkommen versteuert und in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden. Die Steuerschuld lässt sich jedoch durch einige Posten mindern, die im Zusammenhang mit dem Hausverkauf stehen. Sie können bei einem Hausverkauf von der Steuer folgende Kosten absetzen:
- Maklergebühren
- Notarkosten
- Eintragung im Grundbuch
- Inserate in Zeitungen, Zeitschriften und Online-Portale
- Fahrten zu Besichtigungen und anderen Terminen
- Verkaufsgebundene Telefonate
- Kosten für Modernisierungen und Reparaturen
- Beratung durch einen Rechtsanwalt
- Gutachterkosten
Kommt es im Veranlagungszeitraum nicht zum Hausverkauf, können Sie die aufgeführten Kosten nicht von den Steuern absetzen. Das ist jedenfalls das Fazit eines Urteils des Bundesfinanzhofes aus dem Jahr 2012 hinsichtlich des gescheiterten Versuchs, ein vermietetes Grundstück zu verkaufen.
Ist der Immobilienverkauf gewerblich begründet, ist der Verkäufer zusätzlich zur Einkommenssteuer zur Zahlung der Gewerbe- und der Umsatzsteuer verpflichtet.
Ein privater Immobilienverkauf kann durch das Finanzamt unter Umständen als gewerblich eingestuft werden. Hier gilt die sogenannte Drei-Objekt-Grenze. Diese besagt, dass dann ein gewerblicher Immobilienhandel vorliegt, wenn ein Eigentümer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft. Eine Ausnahme besteht dann, wenn es sich um geerbte Immobilien handelt.
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