Hausübergabe vor Kaufpreiszahlung

Der Vertrag für den Verkauf einer Immobilie ist unterzeichnet, der:die Käufer:in möchte jedoch vor Ausführung der Zahlung hinein. Von einer vorzeitigen Schlüsselübergabe wird grundsätzlich abgeraten. Lesen Sie hier, warum die Übergabe vor Zahlung möglichst abzulehnen ist und was Sie tun können, wenn diese doch erfolgen soll. 

• Bei einer Hausübergabe vor Kaufpreiszahlung hat der:die Verkäufer:in keine Absicherung, wenn es zu Beschädigungen am Haus kommt.
• Eine Beratung bei einem:einer Notar:in zu den Risiken und in Bezug auf mögliche Sicherungsvarianten ist kostenfrei, da die Beratungsleistung im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag für die Immobilie steht.
• Eine Vereinbarung der Schlüsselübergabe vor Zahlung sollte in der Urkunde vermerkt werden.
• Ein:e gute:r Makler:in erzielt für Sie einen hohen Verkaufspreis. Sie können sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Die Hausübergabe vor Kaufpreiszahlung liegt meist im Interesse des:der Käufers:in. Diese:r möchte schnellstmöglich den Zugang zur Immobilie erhalten, um Renovierungsarbeiten vornehmen zu können. Vorgesehen ist dies jedoch nicht. Bis zu dem Moment, in dem der Kaufpreis eingeht, ist die Immobilie noch nicht in den Besitz des:der Käufers:in übergegangen.

Vor einer frühzeitigen Schlüsselübergabe vor dem Eingang der Zahlung wird abgeraten, da diese vor allem für den:die Verkäufer:in Schwierigkeiten mit sich bringen kann. Diese:r geht in eine Vorleistung. Kommt es bei Renovierungsarbeiten durch den:die Käufer:in zu Schäden am Haus, haftet dafür erst einmal der:die Verkäufer:in. Kann der:die Käufer:in den Kaufpreis dann beispielsweise doch nicht aufbringen, weil die Finanzierung nicht bestätigt wird, hat der:die Verkäufer:in eine beschädigte Immobilie, deren Wert im schlimmsten Fall deutlich reduziert ist.

Gibt es auch Vorteile für Verkäufer:innen hinsichtlich der vorzeitigen Schlüsselübergabe? 

Für Verkäufer:innen gibt es bei der vorzeitigen Schlüsselübergabe keinerlei Vorteile. Lediglich Käufer:innen profitieren, wenn sie schon im Vorfeld den Schlüssel erhalten. Für Käufer:innen bringt es folgende Vorteile mit sich: 

• Renovierungen und Modernisierungen im Vorfeld möglich 
• Die Nutzung der Immobilie ist schon vorzeitig möglich 

Käufer:innen haben somit die Möglichkeit, die neue Immobilie herzurichten, obwohl sie noch gar kein Geld an die Verkäufer:innen gezahlt haben. Deswegen werden sich Leute freuen, wenn die Schlüsselübergabe schon vorzeitig stattfindet. 

Die Beratung in Bezug auf eine Schlüsselübergabe beim Hausverkauf vor Zahlung kann durch eine:n Notar:in erfolgen. Hier fallen keine weiteren Kosten an. Der:die Notar:in agiert in diesem Zusammenhang als ein neutrale:r Ansprechpartner:in, der:die eine Aufklärung über Möglichkeiten und Risiken durchführt.

Da sich diese Beratung auf den Kaufvertrag zur Immobilie bezieht, ist sie in den Vertragsgebühren des:der Notars:in bereits enthalten. Der:die Notar:in darf daher keine Beratungsgebühren berechnen. Dies gilt auch dann, wenn es im Rahmen einer frühzeitigen Schlüsselübergabe zu einer Anpassung des Vertrags kommt.

Es ist möglich, Gegenleistungen für eine vorzeitige Schlüsselübergabe festzulegen und diese durch den:die Notar:in beurkunden zu lassen. Empfohlen wird beispielsweise die Vorlage einer qualifizierten Finanzierungsbestätigung. Diese kann durch die Bank, bei dem der:die Käufer:in die Finanzierung beantragt hat, ausgestellt werden. Zudem ist es möglich, über eine Bürgschaft zu sprechen. Beide Varianten können in den Immobilienkaufvertrag aufgenommen werden.

Möglich ist es auch, eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung im Kaufvertrag zu vereinbaren. Solch eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung bringt für Verkäufer:innen einen Vorteil. Ist dies vereinbart, kann bei der Nichtzahlung des Kaufpreises direkt das Vermögen des:der Käufers:in vollstreckt werden. Das ist möglich, wenn ein notariell beurkundeter Kaufvertrag vorliegt. 

Dadurch haben Verkäufer:innen ein Stück weit Sicherheit und können sich eventuell doch noch für die vorzeitige Schlüsselübergabe bei dem Hausverkauf entscheiden. Die Hausübergabe mit vorzeitiger Schlüsselübergabe funktioniert mit einem möglichst geringen Risiko für Verkäufer:innen wie folgt: 

• Vereinbaren einer Anzahlung im Kaufvertrag 
• Erst nach Erhalt der Anzahlung Schlüssel für das Haus übergeben 
• Vereinbarung einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung zwecks Sicherheit 
• Beurkundung einer Bürgschaft 
• Vorlage einer qualifizierten Finanzierungsbestätigung durch die Bank 

Es ist für Verkäufer:innen wichtig, sich gerade im Falle der Schlüsselübergabe vor Kaufpreiszahlung eine Vielzahl an Sicherheitsvorkehrungen zu treffen. Am sichersten ist es natürlich, wenn doch der typische Weg gegangen wird und die Übergabe des Schlüssels erst nach Kaufpreisübergabe stattfindet. 

Entscheiden sich beide Parteien dafür, die Schlüsselübergabe auch vor dem Erhalt des Kaufpreises durchzuführen, ist dies durch den:die Notar:in in der Urkunde zu vermerken und notariell zu beglaubigen. Die Aufnahme der Übergabe vor Kaufpreiszahlung in der Beurkundung ist unausweichlich und für Verkäufer:innen ein Muss. Schließlich dient es zur eigenen Sicherheit. 

Diesen wichtigen Punkt sollten Sie nicht vergessen festzuhalten, wenn Sie das Geld erst erhalten sollen, nachdem Sie den Schlüssel übergeben haben. Es gehört dann auch in das Übergabeprotokoll hinein, welche Anzahl an Schlüsseln übergeben wurde und ob es einen Mangel gibt.