Im Kaufvertrag für eine Immobilie wird ein Übergabedatum vereinbart. Hierbei handelt es sich um die Hausübergabe, bei der auch ein Übergabeprotokoll zu erstellen ist. Nach der Zahlung des Kaufpreises für das Haus und mit einer vollendeten Hausübergabe gehört die Immobilie der Person, die sie erworben hat. Erfahren Sie hier, worauf bei der Hausübergabe zu achten ist und wie sie abläuft.
- Die Hausübergabe wird mit einem Hausübergabeprotokoll abgeschlossen, in dem alle vorhandenen Mängel, Zusätze und verbindlichen Aufgaben sowie wichtige Dokumente vermerkt werden.
- Der Ablauf der Hausübergabe besteht aus einer Begehung des Hauses und der Unterzeichnung des Protokolls.
- Nach der vollendeten Hausübergabe erfolgt die Schlüsselübergabe an die neuen Eigentümer:innen. Der Hausverkauf ist dann abgeschlossen, der:die Verkäufer:in von der Mängelhaftung befreit.
- Treten Mängel nach der Hausübergabe auf, ist festzustellen, ob diese wissentlich verschwiegen wurden.
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- Wie läuft eine Hausübergabe ab?
- Welche Dokumente sind bei der Hausübergabe wichtig?
- Was ist bei der gemeinsamen Begehung wichtig?
- Warum ist der Vermerk der Zählerstände im Protokoll wichtig?
- Muss der:die Käufer:in alle Schlüssel erhalten?
- Ist der Verkauf nach der Hausübergabe komplett abgeschlossen?
- Schritt für Schritt zur Hausübergabe: Checkliste nutzen
Das genaue Datum für die Hausübergabe wird im Kaufvertrag festgelegt. Es handelt sich hierbei in der Regel um den Termin, an dem der:die Käufer:in alle Kosten beglichen hat. Eine Übergabe vor vollständiger Zahlung ist möglich, für den:die Verkäufer:in jedoch mit vielen Nachteilen verbunden. Zu diesem Thema lohnt sich eine detaillierte Beratung durch eine:n Sachverständige:n.
Ist der Termin der Hausübergabe gekommen, treffen sich Käufer:in und Verkäufer:in an der Immobilie. Teilweise möchte eine der Parteien, dass auch ein:e Sachverständige:r vor Ort ist. Der Hausübergabe Ablauf ist dann wie folgt:
gemeinsame Begehung der Immobilie
Anfertigung von einem Übergabeprotokoll
Ablesen der Zählerstände
Erklärungen zu möglichen technischen Einbauten im Haus
Übertragung aller notwendiger Dokumente
Übertragung aller vorhandenen Schlüssel
Aufnahme der übertragenen Schlüssel, Dokumente sowie der Zählerstände in das Protokoll
Kommt es zu der Hausübergabe, müssen wichtige Dokumente vorliegen und ausgehändigt werden. Einige Dokumente sind für den Hauskauf beziehungsweise -verkauf besonders wichtig. Bei der Hausübergabe dürfen folgende Schriftstücke nicht fehlen:
- Kompletter Energieausweis
- Kürzliche Rechnungen für die Immobilie, damit Käufer:innen von einer möglichennoch bestehenden Garantie profitieren können
- Bedienungsanleitungen zuvon verschiedenen Anlagen im Haus
- Schornsteinfegerprotokolle
- Garantiescheine und Gewährleistungsurkunden
- Versicherungsvertrag der Gebäudeversicherung und letzte dazugehörige Rechnung
- Sofern vorhanden: Bauzeichnungen, Statiken, Baubeschreibungen, Wohnflächenberechnung, Bauverträge, Wartungsverträge
Wer sich für eine:n Immobilienmakler:in entscheidet, hat auch diesbezüglich eine:n gute:n Ansprechpartner:in an der Hand. Die Expert:innen haben jeden Tag mit diesen Themen zu tun und wissen, welche Unterlagen in Ihrem Fall auszuhändigen sind. Ist alles gleich zur Handparat, muss nichts mehr nachgereicht werden.
Für Käufer:in und Verkäufer:in ist die Hausübergabe die letzte Möglichkeit, um Mängel an der Immobilie zu notieren, Absprachen über die Beseitigung zu treffen und festzuhalten, welche Vereinbarungen in Bezug auf die Immobilie noch getroffen werden.
Manchmal fallen interessierten Personen schon bei einer ersten Besichtigung Mängel auf, die relevant sind. Bei der Begehung sollte daher nochmal jeder Raum gemeinsam betrachtet werden, um alle etwaigen Schäden zu entdecken. Ein gemeinsamer Rundgang ist also enorm wichtig. Bereits vorher bekannte Mängel werden ebenfalls in das Protokoll aufgenommen, um Ärger im Nachgang zu ersparen. Verkäufer:innen können an dieser Stelle vermerken, wie sie sich mit dem:der Käufer:in bezüglich der einzelnen Schäden geeinigt haben. Fallen bei der gemeinsamen Begehung noch Mängel auf, die bisher nicht bekannt waren, hat der:die Verkäufer:in das Recht auf Nachbesserung. Auch diese Vereinbarungen zu einer Nachbesserung sollten im Protokoll vermerkt werden.
Der:die Verkäufer:in hat nun noch einmal die Möglichkeit, auch auf Mängel hinzuweisen, die vorher nicht benannt wurden. Der:die Käufer:in kann detaillierte Fragen stellen, unter anderem auch zu den Nachbar:innen oder zu Schimmelbefall.
Das Ablesen der Zählerstände und der Vermerk der Werte auf dem Hausübergabeprotokoll stellen sicher, dass der:die Käufer:in später keine Ansprüche auf Nachzahlungen durch den:die Verkäufer:in erhebt. Daher sollten alle Zählerstände genau geprüft und vermerkt werden. Das Übergabeprotokoll ist bei späteren Streitigkeiten bindend.
Zu den notwendigen Zählerständen können gehören:
- Gaszähler
- Wasserzähler
- Stromzähler
- Ölstand
- Zähler für Photovoltaik-Anlage
Sämtliche Zählerstände sind dafür nötig, um zu wissen, ab welchem Stand der:die neue Besitzer:in die Kosten zu übernehmen hat. Werden die Zählerstände nicht notiert, kann es im Nachgang schnell Diskussionen und Schwierigkeiten zwischen Verkäufer:in und Käufer;in geben.
Die Zählerstände sind also für beide Seiten relevant. Kommt es zu Nachzahlungen, zeigt die Auflistung, ob der:die Verkäufer:in überhaupt noch für die Zahlung der Nachberechnung zuständig ist. Durch die korrekte Dokumentation können die Beteiligten so Streitigkeiten vermeiden. Alle Parteien haben die Fakten im Blick und wissen genau, wie es sich hinsichtlich mögliche Nachzahlungen verhält.
Der:die Käufer:in hat das Recht darauf, alle Schlüssel, die mit der Immobilie in Verbindung stehen, zu erhalten. Dabei kann es sich auch um Schlüssel zu separaten Schlössern, beispielsweise am Briefkasten oder an der Kellertür, handeln. Im Übergabeprotokoll ist zu vermerken, wie viele Schlüssel der:die Käufer:in für welchen Bereich erhalten hat. Stellt er:sie später fest, dass Schlüssel fehlen, kann er:sie die Herausgabe bei dem:der Verkäufer:in anfordern.
Ist die Hausübergabe beendet, wird das Übergabeprotokoll unterschrieben und an den:die Notar:in weitergegeben. Damit ist der Verkauf grundsätzlich abgeschlossen. Durch einen Sachmängelausschluss im Kaufvertrag geht die Haftung nun auf den:die Käufer:in über.
Dies gilt nicht, wenn sich nach der Hausübergabe Mängel zeigen, die durch den:die Verkäufer:in wissentlich verschwiegen wurden. In diesem Fall kann ein Anspruch auf eine Mängelhaftung, Rückabwicklung oder auch Schadensersatz bestehen. Hier muss jedoch nachgewiesen werden, dass der Mangel dem:der Verkäufer:in bekannt war.
Eine ordentliche Hausübergabe ist wichtig. Alles soll korrekt ablaufen. Dabei kann Sie eine Checkliste unterstützen , da Sie beider Vielzahl wichtiger Details schnell einen Punkt übersehen könnten. Mit dieser Checkliste haben Sie alles im Blick und können die Hausübergabe entspannt mit dem Hausübergabeprotokoll durchführen.
- Schritt 1: Dokumente
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Suchen Sie alle Unterlagen und wichtigen Details zusammen, die für die Hausübergabe relevant sind. Diese sind dem:der neuen Eigentümer:in zu übergeben.
- Schritt 2: Zählerstand notieren:
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In das Hausübernahmeprotokoll gehören auch die verschiedenen Zählerstände. Lesen Sie Wasseruhr, Stromzähler, Heizungszähler und weitere Zähler ab. Gibt es eine Photovoltaikanlage, ist auch deren Stand abzulesen.
- Schritt 3: Mängelauflistung
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Im nächsten Schritt gehen Sie zusammen mit dem:der Käufer:in durch die einzelnen Räume. Notieren Sie, welche Räume fehlerfrei sind und ob es Räume mit Mängeln gibt. Gibt es etwas zu beanstanden, sollte im Protokoll festgehalten werden, wer diese zu beheben hat. Sie sollten jeden einzelnen Raum betreten und genau prüfen.
- Schritt 4: Außenbereich
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Wie sieht es mit den Außenbereichen aus? Gibt es einen Schuppen, eine Garage und einen Garten? Liegen dort irgendwelche Mängel beispielsweise am Dach vor?
- Schritt 5: Entsorgung von Mobiliar
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Gibt es noch Möbel und andere Dinge, die es zu entsorgen gilt? Im Protokoll sollte aufgeführt werden, wer altes Mobiliar und weitere Dinge entsorgt.
- Schritt 6: Anlagen
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Wie sieht es mit Geräten im Haus aus? Erklären Sie die Gerätschaften wie Heizung, Photovoltaikanlage und Alarmanlage. Auch die Bedienungsanleitungen sollten ausgehändigt werden.
- Schritt 7: Schlüssel
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Sämtliche Schlüssel sind zu übergeben und in Anzahl im Protokoll aufzunehmen. Hierzu gehören wirklich alle Schlüssel für Haustüre, Keller, Garage, Briefkasten und weitere Türen und Tore.
- Schritt 8: Rechnungen
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Es sind alle kürzlich überwiesenen Rechnungen wie beispielsweise Handwerker:innenrechnungen zu der Immobilie zu übergeben. So können bei Bedarf Garantieansprüche geltend gemacht werden.
- Schritt 9: Übernahme von Dienstleistungen
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Nehmen Sie alle Dienstleistungen im Protokoll auf, die der:die neue Eigentümer:in übernehmen kann. Hierzu gehören beispielsweise Wartungsverträge und Internetverträge.
- Schritt 10: Unterschriften
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Ist alles ausgefüllt und aufgelistet, fehlen zum Schluss nur noch die Unterschriften aller anwesenden Personen. Das Hausübergabeprotokoll müssen sowohl Verkäufer:in als auch Käufer:in unterschreiben.
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