Haus ver­kau­fen bei Schei­dung oder Tren­nung

Über 150.000 Ehepaare in Deutschland ließen sich 2017 scheiden. Eine Scheidung bedeutet sowohl emotional als auch organisatorisch Stress. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn beide Ehepartner ein gemeinsames Haus bewohnen. Wie soll mit dem gemeinsamen Haus umgegangen werden? Was passiert, wenn einer der Eheleute weiterhin darin wohnen will? Wir beantworten Ihnen diese und weitere Fragen in unserem Ratgeber.

Zwar gibt der Gesetzgeber im Einzelfall einen gewissen juristischen Rahmen vor, aber grundsätzlich müssen sich die Eheleute auf ein bestimmtes Vorgehen einigen. Angenommen, ein Ehepaar kommt darin überein, nach der Trennung sein Haus zu verkaufen. Dann stellt sich beispielsweise die Frage, ob ein Ehevertrag besteht, in welchem entweder explizit oder gar nicht geregelt ist, wie das gemeinsame Vermögen aufgeteilt wird. Es deutet sich bereits an: Ein Haus nach einer Scheidung oder nach einer Trennung zu verkaufen, kann sich im Einzelfall sehr kompliziert und langwierig gestalten.

Es gibt gleich mehrere gute Gründe, warum der Verkauf des gemeinsamen Hauses vorteilhaft ist. Zum einen führt das gemeinsame Haus nicht mehr zu Streitigkeiten, wenn es an einen Dritten verkauft wird. Zum anderen kann der Hausverkauf einen Verkaufserlös generieren, den beide unter sich aufteilen können, wenn nicht etwas anderes vorab vereinbart worden war. So kann beispielsweise eine sogenannte Gütertrennung oder ein Ehevertrag explizit regeln, was im Falle einer Trennung respektive einer Scheidung mit dem Vermögen des jeweiligen Ehepartners passiert.

Im Ehe- und Familienrecht wird zwischen drei Formen des Güterstands differenziert:

• Zugewinngemeinschaft

• Gütergemeinschaft

• Gütertrennung

Die Zugewinngemeinschaft ist der gesetzliche Güterstand. Will beispielsweise ein Ehepaar nach einer Trennung sein Haus verkaufen, wird der Verkaufserlös gerecht zwischen den Eheleuten aufgeteilt. 

Eine Gütertrennung oder eine Gütergemeinschaft wird in einem Ehevertrag festgehalten. Hierbei handelt es sich um Wahlgüterstände, die, wie die Bezeichnung verrät, selbst gewählt werden. Wenn es also darum geht, ein gemeinsames Haus nach einer Scheidung zu verkaufen, bestimmt die individuelle Ausgestaltung des Ehevertrages, wie hier die Vermögenswerte auf- respektive verteilt werden.

Wenn sich die Eheleute nicht einigen können, besteht für beide die Möglichkeit, einen Antrag auf Teilungsversteigerung beim Amtsgericht zu stellen. Dies kommt häufig dann vor, wenn einer der beiden Eheleute das gemeinsame Haus verkaufen möchte, aber der andere nicht. Wer gegebenenfalls den größeren Miteigentumsanteil am gemeinsamen Haus hat, spielt hierbei keine Rolle. Binnen zwei Wochen kann gegen den Antrag auf Teilungsversteigerung Einwand erhoben werden. Dies ist beispielsweise dann aussichtsreich, wenn unter dieser Maßnahme das Kindeswohl erheblich negativ beeinflusst würde. Erkennt ein Gericht einen Einwand als geltend an, kann das Verfahren für mehrere Monate eingestellt werden.

Die Antwort hierauf ist schnell gegeben: Derjenige, der den Vertrag für den Immobilienkredit für das gemeinsame Haus unterschrieben hat, muss auch weiterhin die Kosten übernehmen. Haften beispielsweise beide Ehepartner für einen Baukredit, kann die Bank sich im Zweifelsfall aussuchen, von wem die Raten zu bezahlen sind. Selbst wenn einer der Eheleute ausgezogen ist, kann die Bank zu Recht von ihm oder ihr die fällige Rate in voller Höhe einfordern. Jedoch kann der ausgezogene Ehepartner diese Kosten durch Mietzahlungen oder durch Anpassung des Unterhalts weitestgehend wettmachen. Weitere Informationen zu dieser Thematik finden Sie hier.

Es gibt noch weitere Alternativen, auf welche Weise ein gemeinsames Haus aufgeteilt beziehungsweise verwaltet werden kann:

• Realteilung

• Überschreibung

Bei der Realteilung wird das gemeinsame Haus oder das gemeinsame Grundstück aufgeteilt. Ziel ist es hierbei, dass aus einer Wohneinheit zwei voneinander getrennte Wohneinheiten werden. Jedoch ist dies nur zu empfehlen, wenn ein Ehepaar sich im Guten geschieden hat. Schließlich bleiben die Geschiedenen direkte Nachbarn.

Eine weitere Alternative kann eine Überschreibung sein. Im Regelfall stehen beide Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch. Dies ist, wenn ein Ehepaar sich trennt oder gar scheiden lassen will, häufig der Hauptstreitpunkt. Viele Ehegatten können sich darauf einigen, dass einer im Haus wohnen bleibt und der andere auszieht. Hierbei verbleibt oft die Ehefrau mit den gemeinsamen Kindern im gemeinsamen Haus. In solchen Fällen scheint es sinnvoll, dass der ausgezogene Partner dem zurückgebliebenen Ehegatten seinen Anteil der Immobilie überträgt, statt nach einer Trennung das Haus zu verkaufen.