Haus vermieten

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Haus vermieten – auf was gilt es zu achten?
Möchten Sie ein Haus vermieten, sollten Sie sich mit Themen wie der Anzeigenerstellung, Nebenkosten und Steuern beschäftigen. Einen ersten Überblick verschaffen wir Ihnen in diesem Beitrag. Daneben behandeln wir auch die Frage, ob es lohnt, ein Haus zu vermieten.

Das Wichtigste in Kürze

  • Möchten Sie Ihr Haus vermieten, nehmen Sie sich vor der Vertragsunterzeichnung ausreichend Zeit, die Bonität der potentiellen Mieter zu prüfen.
  • Berechnen Sie vor der Vermietung die Höhe der Rendite und ob sich die Vermietung lohnt.
  • Seien Sie sich darüber im Klaren, dass Sie für die Anliegen Ihrer Mieter stets erreichbar sein müssen. Eine Hausverwaltung übernimmt die Kommunikation gegen Bezahlung.

Sollte ich mein Haus vermieten oder verkaufen?

Ein Hausverkauf fällt vielen Eigentümern schwer. Mit dem Haus sind häufig Erinnerungen verbunden, weil die Eigentümer selbst oder enge Verwandte darin gewohnt haben. Sie können sich daher gegen einen Verkauf entscheiden und das Haus stattdessen vermieten. Mit der Vermietung des Hauses geht möglicherweise eine lohnenswerte Rendite einher. Beide Optionen können Vor- und Nachteile bieten:
  • Wenn Sie das Haus vermieten, entstehen regelmäßige Mieteinnahmen. Je nach Situation auf dem Immobilienmarkt kann es sich lohnen, das Objekt zunächst zu vermieten und zu einem späteren Zeitpunkt zu verkaufen, um dann eine höhere Rendite zu erhalten. Bei steigenden Grundstücks- oder Immobilienpreisen ist dies eine gute Kapitalanlage.
  • Das Haus zu vermieten lohnt sich auch, wenn Sie das Haus geerbt haben und erst zu einem späteren Zeitpunkt einziehen möchten. In dem Fall können Sie das Haus auf Zeit vermieten. Nutzen Sie einen befristeten Mietvertrag, in dem Sie als Grund für die Befristung eine spätere Eigennutzung angeben. Nicht zulässig sind befristete Mietverträge, die nur aufgesetzt werden, um das Haus zu einem späteren Zeitpunkt zu verkaufen.
  • Ein Haus zu vermieten dauert in einigen Fällen etwas länger als einen Mieter für eine Wohnung zu finden. Selbstverständlich ist die Vermarktungsdauer immer auch abhängig von der allgemeinen Marktlage und im Einzelnen von der Ausstattung, der Lage und den Konditionen, zu denen Sie das Haus anbieten. Informieren Sie sich in jedem Fall vorher über den aktuellen Immobilienmarkt, damit Sie Ihr Haus zu einem realistischen Preis vermieten.
  • Beim Hausverkauf dagegen können Sie das durch den Verkauf gewonnene Kapital direkt einsetzen. Verlockend wäre, den Gewinn in klassische Kapitalanlagen wie eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus zu investieren.
Hinweis: Was Sie in einer Eigentümergemeinschaft beachten müssen Für Wohneigentümer gilt: Wollen Sie Ihre Wohnung nach einiger Zeit nicht mehr selbst bewohnen, so können Sie sie vermieten. Allerdings kann die Gemeinschaftsordnung beinhalten, dass die Eigentümergemeinschaft oder stellvertretend für Sie der Hausverwalter dem zustimmen muss.

Welche Zielgruppe wird bei der Vermietung eines Hauses angesprochen?

Vermieter sollten bedenken, dass je nach Immobilientyp unterschiedliche Zielgruppen angesprochen werden. Häuser werden vor allem von Familien gemietet, die sich mehr Platz und möglicherweise einen Garten wünschen. Bei der Erstellung des Exposés können Sie schon auf die Zielgruppe eingehen und die Vorzüge des Hauses hervorheben, die für Familien besonders interessant sind. Dazu gehören beispielsweise ein umzäuntes Grundstück, mehrere ähnlich große Zimmer oder die Nähe zu Kindergärten und Schulen.

Wie kann ich die Miete berechnen, wenn ich mein Haus vermieten möchte?

Wo sind die Mieten für Häuser im letzten Jahr besonders stark gestiegen? Die Preiskarten von ImmobilienScout24 geben Antwort auf diese und andere Fragen. Hier finden Sie alle relevanten Informationen zu aktuellen regionalen Mietpreisen für Häuser und Wohnungen. Die Grundlage für die flächendeckenden und aktuellen Standortinformationen bildet der umfangreiche Datenbestand von ImmobilienScout24.

Alternativ haben Sie die Möglichkeit mit dem MietpreisCheck die Miete von vergleichbaren Objekten aus der Nachbarschaft zu ermitteln. Unter Angabe der Adresse und der Objektkriterien erhalten Sie hier den Mietpreis und können diesen als Orientierung nutzen, um auch für Ihr Haus die Miete zu berechnen.

Grundsätzlich spielen die Lage, die Ausstattung, die Raumaufteilung sowie der Wohnbedarf die wichtigsten Rollen beim Festlegen der Miethöhe. Bei Häusern ist auch die Größe des Grundstücks entscheidend.

Welche Kosten kommen bei der Vermietung eines Hauses auf mich zu?

Mit der Vermietung einer Immobilie entstehen Mieteinnahmen, die als Einkünfte gelten und daher einkommensteuerpflichtig sind. Sobald ein Gewinn erzielt wird, gilt dieser als Einkommen und muss in der Steuererklärung angegeben werden. Die Einnahmen, die Sie versteuern müssen, lassen sich jedoch durch anfallende Kosten bei der Vermietung minimieren. Als Vermieter kommen Sie für Kosten rund um die Instandhaltung und Instandsetzung des Hauses auf. Rechnen Sie für die Vermietung eines Hauses zusätzlich auch mit Kosten für die Erstellung einer Anzeige und für einen Makler.

Welche Rechte und Pflichten gibt es für Vermieter bei der Übernahme von Renovierungskosten und welche Kosten trägt der Mieter?

Grundsätzlich sind Vermieter für die Instandhaltung und die Instandsetzung der vermieteten Immobilie verantwortlich. Sie können jedoch vertraglich vereinbaren, dass Mieter Kleinreparaturen übernehmen. Im Vertrag wird dann festgelegt, dass der Mieter Reparaturen in gewissen Grenzen übernimmt. Zusätzlich müssen Mieter für mutwillig herbeigeführte Schäden und zum Teil auch für Schönheitsreparaturen zahlen.

Kann die Kostenübernahme von den Steuern abgesetzt werden?

Renovierungskosten, Maklergebühren, Grundsteuer, Kontoführungsgebühren, Hausnebenkosten und viele mehr sollten Sie zum Steuern-Sparen in Ihre Kalkulation aufnehmen. Während der Finanzierung lassen sich auch die Zinsen absetzen. Kosten absetzen können Sie in der Steuererklärung. Verwahren Sie deshalb sorgfältig jegliche Unterlagen zu Themen wie Nebenkosten, Versicherungen oder Maklerkosten, um sie von der Steuer absetzen zu können. Tipps erhalten Sie von Ihrem Anwalt oder auch von Vermietervereinen, die Sie rund um die Abschreibung beraten können.

Haus vermieten – mit oder ohne Küche?

Häuser werden in aller Regel unmöbliert vermietet. Eine Ausnahme bildet die Küche. Viele Mieter möchten selbst keine Einbauküche einbauen und ziehen Häuser mit eingebauter Küche vor. Häufig lassen sich dadurch höhere Mieteinnahmen erzielen. Viele Interessenten filtern schon die Online-Anzeigen von Immobilien daraufhin, dass nur Objekte mit eingebauter Küche angezeigt werden. Achten Sie jedoch darauf, den Zustand der Einbauküche beim Ein- und Auszug der Mieter genau zu dokumentieren.

Haus vermieten – wie geht das?

Um das Haus, das Sie vermieten möchten, auf den Markt zu bringen, gibt es unterschiedliche Wege. Neben Annoncen in der Zeitung sind vor allem Online-Anzeigen beliebt bei Vermietern. Hier gibt es keine offiziellen Vorschriften zu beachten. Beeindrucken Sie potentielle Interessenten durch ansprechende Fotos, aussagekräftige Texte und vor allem Seriosität.
  • Vermietung Bauernhäuser: Bauernhäuser sind besonders gefragt, wenn sie renoviert bzw. saniert sind. Machen Sie Interessenten in der Anzeige aber auch ehrlich auf mögliche Schwachstellen aufmerksam. Im Exposé beziehungsweise gilt es dann, zielgruppengerecht zu schreiben: Wer ein Bauernhaus mietet, der möchte Naturnähe genießen, schätzt die Abgeschiedenheit und auch die Gemütlichkeit der Immobilie an sich.
  • Vermietung Villa: Möchten Sie eine Villa vermieten, sollten Sie besonders beim Exposé und bei der Besichtigung auf absolute Professionalität achten. Aufgrund der speziellen Anforderungen der potentiellen Mieter kann es ratsam sein, die Villa-Vermietung in die Hände eines erfahrenen Maklers zu geben.
  • Vermietung Bungalow: Deutlich stärker auf den Preis kommt es hingegen an, wenn Sie einen Bungalow vermieten. Machen Sie sich ein noch genaueres Bild der Mietpreise in Ihrer Umgebung, um möglichst schnell vermieten zu können.
  • Vermietung altes Haus: Bei alten Häusern gilt es – genau wie beim Bauernhaus – vor der Vermietung Renovierungen oder Sanierungen durchzuführen. Informieren Sie sich in dem Zuge auch, ob eine energetische Sanierung Sinn ergibt. Denn immer mehr Mieter achten bei der Miete auch stark auf die Energieeffizienz des Gebäudes, zumal mittlerweile ein Energieausweis ausgestellt werden muss.
  • Vermietung Landhäuser: Landhäuser werden nicht immer als Hauptwohnsitz genutzt, sondern teilweise als Wochenendhaus. Diesen „Freizeitgedanken“ der potentiellen Mieter sollten Sie bei der Erstellung des Exposés immer im Hinterkopf behalten.
  • Vermietung Mehrfamilienhaus: Möchten Sie ein Mehrfamilienhaus vollständig vermieten, empfiehlt sich oft der Gang zum Makler. Schließlich ist der Verwaltungsaufwand für den Kontakt mit den potentiellen Mietern und die Besichtigungen enorm hoch.
  • Vermietung Reihenhaus: Reihenhäuser sind vergleichsweise klein. Sofern Sie ein Reihenhaus zu vermieten haben, können Sie in das Exposé bereits „Einrichtungstipps“ aufnehmen. „Das kleinere Zimmer eignet sich perfekt als Kinderzimmer, in das dank des durchdachten Schnitts neben dem Bett auch ein großer Schrank passt – und natürlich ausreichend Spielfläche für den Nachwuchs bietet.“ Solche Formulierungen machen Lust auf mehr, sollten aber natürlich immer der Wahrheit entsprechen.
  • Vermietung Doppelhaushälfte: Bei der Doppelhaushälfte können Sie beispielsweise auch die direkten Nachbarn in die Anzeige aufnehmen. Erwähnen Sie in einem Nebensatz, mit wem der potentielle Mieter künftig Tür an Tür wohnt.

Vermietung Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser – darauf müssen Sie bei der Erstellung der Anzeige achten

Neben harten Faktoren wie etwa der Lage oder dem Preis gilt es bei der Hausvermietung auch, den potentiellen Interessenten das Objekt schmackhaft zu machen. Arbeiten Sie dazu im ersten Schritt die Besonderheiten beziehungsweise die Top-Eigenschaften Ihrer Immobilie heraus. Nehmen Sie das Verkaufsargument anschließend in den Anzeigentitel auf:

  • Haus mit großem Garten zu vermieten
  • Zweifamilienhaus zu vermieten – ideal für generationenübergreifendes Wohnen geeignet
So erregen Sie im ersten Schritt Aufmerksamkeit und der potentielle Mieter wird sich Ihre Anzeige näher anschauen. Der zweite Blick fällt dann unweigerlich auf die Bilder. Mit professionellen Fotos steigern Sie die Chance enorm, die Vermietung des Zweifamilienhauses beziehungsweise Einfamilienhauses schnell erfolgreich abzuschließen:

  • Beleuchtung: Achten Sie auf eine ausreichende Beleuchtung
  • Aufgeräumt: Alle Zimmer sollten komplett aufgeräumt sein
  • Perspektive: Fotografieren Sie die Zimmer aus mehreren Perspektiven
  • Außenbereich: Zeigen Sie auch ansprechende Bilder vom Außenbereich der Immobilie
Profitipp:
Dank der Fotos sollte der Interessent sich ein umfassendes Bild vom Objekt machen können. Abgerundet wird die Immobilienanzeige von Texten zur Lage und zum Objekt selbst. Hier sollten Sie die Highlights der Immobilie nochmal etwas detaillierter beschreiben. Gehen Sie nach Möglichkeit aber auf solche Punkte ein, die noch nicht in den „harten Fakten“ aufgelistet werden. Beschreiben Sie lieber, dass das Wohnzimmer zur Südseite ausgerichtet ist und die bodentiefen Fenster für viel Helligkeit sorgen.

Checkliste für die Besichtigung Ihres Hauses

Besichtigungstermine für das Haus, das Sie vermieten möchten, vereinbaren Sie am besten bei Tageslicht. So kommen die Wohnräume, das Grundstück sowie die nähere Umgebung besser zur Geltung. Beachten Sie zudem folgende Punkte:
  • Für den Fall, dass es viele Interessenten gibt, treffen Sie eine Vorauswahl. Besonders einfach geht dies anhand eines Fragebogens, den Sie im Vorhinein verschicken, um Informationen zur Bonität zu erhalten.
  • Informieren Sie die Interessenten über jegliche Kosten, die im Zusammenhang mit dem Haus anfallen.
  • Sorgen Sie dafür, dass das Haus zum Besichtigungstermin sauber und aufgeräumt ist. Gleiches gilt für den Garten.
  • Zeigen Sie den Interessenten alle Wohnräume, den Keller, den Dachboden – falls vorhanden – sowie das gesamte Grundstück.

Fragen, die Sie den Mietinteressenten stellen sollten

  • Wie viele Personen sollen in das Haus einziehen?
  • Wie setzt sich Ihr Einkommen zusammen? (z.B. Gehalt oder Lohn, Rente, Bafög, Arbeitslosengeld etc.)
  • Bis zu welcher Obergrenze sind Sie bereit, Miete zu zahlen?
  • Sind Sie mit einer Mieterbonitätsprüfung über die SCHUFA einverstanden?
  • Bitte fügen Sie Kopien wichtiger Unterlagen wie Einkommensnachweise oder Wohnberechtigungsschein bei.

Was muss der Mietvertrag beinhalten, wenn ich ein Haus vermieten möchte?

Der Mietvertrag, den Sie aufsetzen, muss einige Bedingungen erfüllen, die Voraussetzung für seine Gültigkeit sind. Beachten Sie, dass Sie folgende Bestandteile aufnehmen:
  • Vollständige persönliche Angaben des Vermieters sowie aller Mieter des Hauses
  • Umfassende Beschreibung der Mietsache (Räume, Quadratmeter, Außenanlagen, Garage, etc.)
  • Angaben zur Mietdauer
  • Angaben zu Mietkosten sowie ggf. zu Mieterhöhungen
  • Zahlungstermine
  • Angaben zur Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten
  • Vereinbarungen zur Benutzung und Instandhaltung des Hauses
  • Maximale Höhe der vom Mieter zu übernehmenden Kosten für Kleinreparaturen
  • Regelungen zur Kündigung des Mietverhältnisses
  • Kopie des Energieausweises

Haus vermieten – was bleibt übrig?

Um die Rendite zu berechnen, mit der Sie durch die Vermietung Ihres Hauses rechnen können, sollten Sie vor der Vermietung eine detaillierte Berechnung aufstellen. Sämtliche Einnahmen und Ausgaben stellen Sie einander gegenüber. Hier erfahren Sie, welche Faktoren Sie für die Kalkulation der Rendite eines vermieteten Hauses beachten sollten:

Einnahmen:
  • Nettokaltmiete
Ausgaben:
  • Anschaffungskosten
  • Kaufnebenkosten
  • Reparaturen
  • Zinsen
  • Kontoführungsgebühren
  • Bürokosten (Porto, Materialien, etc.)
  • Versicherungen
  • Wartungen
Lohnt sich das? Nutzen Sie den Renditerechner von ImmobilienScout24, um herauszufinden, ob sich die Vermietung Ihres Hauses lohnt.

Sollte ich für die Vermietung einen Makler engagieren?
Es steht Ihnen frei, ob Sie Ihre Immobilie selbstständig vermieten oder einen Makler beauftragen. Für beide Herangehensweisen gibt es Vor- und Nachteile. Durch eine private Vermietung sparen Sie in erster Linie Maklerkosten. Jedoch kann es sein, dass Sie wesentlich mehr Zeit einplanen müssen, um einen passenden Mieter zu finden. Makler finden in der Regel sehr schnell einen Mieter und kennen sich mit allen Formalitäten aus.
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¹ basierend auf eKomi-Bewertung Stand: 01/2019

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